Aluguel de imóveis: proprietário pode se recusar a encerrar o contrato?

Contratos de aluguel de imóveis são um tipo de negócio que pode gerar várias dúvidas sobre direitos e deveres de proprietários e inquilinos. Uma delas diz respeito a se o locador pode exigir a manutenção do vínculo contratual caso existam pendências de consertos ou reparos a serem feitos no local. De acordo com recente decisão da 35ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, a resposta é não.

Na decisão, o relator entendeu que “inexiste previsão legal de manutenção da relação contratual após o pedido de rescisão por parte do locatário, fazendo com que o pedido de consignação das chaves seja legítimo”.

Neste caso citado, a ação envolve uma declaração de rescisão de contrato de aluguel e consignação das chaves. Foi pedida pelos inquilinos contra os proprietários, que não quiseram encerrar o contrato, alegando que existiam reparos pendentes no imóvel. O detalhe é que o contrato de locação estava vigente por prazo indeterminado, e os autores haviam enviado notificação prévia de 30 dias.

Vale perguntar: o proprietário pode, em algum caso, se recusar a encerrar o contrato?

Segundo André Portela, advogado especialista em Direito Imobiliário, a lei não prevê possibilidade em que o locador possa se recusar a encerrar o contrato de locação. “O que está previsto, no entanto, é que caso o contrato seja por prazo determinado, e esse prazo ainda não tenha sido vencido, o inquilino tem a obrigação de pagar uma multa ao locador”, explica.

“A multa mais comum no mercado é aplicada no valor de três aluguéis pela rescisão antecipada. O artigo 4º da Lei do Inquilinato estabelece que essa multa tem que ser proporcional ao prazo cumprido do contrato. Ou seja, se temos um contrato de 30 meses, por exemplo, e foram cumpridos dez meses desses 30, o inquilino fica obrigado a pagar uma multa de 2/3 dos três aluguéis. Este valor equivale ao tempo que faltou ser concluído do contrato”.

E quando houver danos?

No caso específico da decisão do TJ de São Paulo, o locador não pode se recusar a receber as chaves do imóvel por alegar que existem danos que precisem ser corrigidos ou obras a serem realizadas. O advogado acrescenta que, o que pode ser feito é, após realizada a entrega do imóvel, o locador solicitar um laudo ou perícia que ateste que o imóvel precisa de reparos necessários e urgentes. “Assim, ele pode ingressar judicialmente contra o locatário para receber a restituição do valor referente aos gastos com os reparos”.

“Caso esses reparos se alonguem por alguns meses, também cabe ao locador pedir ao antigo inquilino indenização equivalente aos valores dos aluguéis do período em que este imóvel ficou impossibilitado de uso por causa das avarias a serem corrigidas”, encerra.